Ceny mieszkań po I półroczu 2026: Gdańsk liderem wzrostów, Warszawa przebija 20 tys. zł/m2

Rynek pierwotny w II kwartale 2026: Gdańsk liderem, Warszawa powyżej 20 tys. zł/m2

Raport Cushman & Wakefield za II kwartał 2026 r. nie pozostawia wątpliwości: rynek pierwotny znów drożeje. Liderem wzrostów jest Gdańsk, gdzie średnia cena ofertowa nowych mieszkań wzrosła o 21% rok do roku, do około 18,5 tys. zł/m2 (kwartał do kwartału +1%). Warszawa przekroczyła barierę 20 tys. zł/m2: to wzrost o 16% rdr i 4% kdk. Trzecim najdroższym rynkiem pierwotnym jest Kraków z ceną bliską 17 tys. zł/m2.

W pozostałych metropoliach dynamika jest niższa, ale kierunek ten sam. Łódź podrożała o 11% rdr, do 11,6 tys. zł/m2, Wrocław o 7%, a Poznań o 5%. Jedynym rynkiem bez zmian pozostały Katowice.

Wstępne dane Otodom za lipiec 2026 r. pokazują z kolei stabilizację średnich cen ofertowych miesiąc do miesiąca (Wrocław +0,6%, Kraków +0,1%), ale rok do roku ceny rosły w większości miast, najmocniej w Warszawie. Mediana ceny całkowitej mieszkania deweloperskiego w stolicy to już 878 tys. zł. Jak taki budżet przekłada się na miesięczną ratę, pokazujemy w analizie raty kredytu na 500 tys. zł.

Ceny ofertowe kontra transakcyjne: dlaczego liczby się różnią

Zanim uznasz, że mieszkania drożeją wszędzie o kilkanaście procent, spójrz na metodologię. Cushman & Wakefield i Otodom raportują ceny ofertowe, czyli kwoty z cenników deweloperów. NBP publikuje ceny transakcyjne, czyli te z podpisanych umów. I ten drugi zestaw pokazuje inny obraz: w I kwartale 2026 r. średnia transakcyjna na rynku pierwotnym w 7 największych miastach wyniosła 14 245 zł/m2 (-0,3% rdr), a na rynku wtórnym 13 477 zł/m2 (-0,7% rdr).

W Warszawie NBP odnotował transakcje po 16 475 zł/m2 na rynku pierwotnym i 16 393 zł/m2 na wtórnym (-0,6% kdk). Różnica między ceną ofertową deweloperów (ponad 20 tys. zł/m2) a transakcyjną sięga więc kilku tysięcy złotych na metrze. Wyjątkiem był Gdańsk, jedyne duże miasto z wyraźnym wzrostem cen transakcyjnych (+5,35% rdr na rynku pierwotnym), podczas gdy Wrocław notował spadek (-2,48% rdr).

Skąd ta różnica? Z negocjacji. Według danych NBP i Centrum Analiz PKO BP deweloperzy w projektach z dużym zapasem niesprzedanych lokali dają rabaty rzędu 5-15%, choć chętniej oferują ustępstwa pozacenowe: wykończenie pod klucz, parking w cenie czy odroczoną płatność. Trzeba też pamiętać, że dane NBP za II kwartał nie były jeszcze opublikowane w dniu przygotowania tego tekstu, więc obraz transakcyjny może się zmienić po kolejnym odczycie.

Sprzedaż rośnie szybciej niż podaż

Za wzrostami cen stoi prosty mechanizm: popyt rośnie szybciej niż podaż. Sprzedaż mieszkań deweloperskich w II kwartale 2026 r. wzrosła o 48% rok do roku, a liczba zapytań o kredyty mieszkaniowe o 15,8% rdr. Według Tadeusza Bellaby z Cushman & Wakefield wzrost aktywności kredytowej wynikał ze zwiększonej liczby gospodarstw domowych podejmujących decyzje zakupowe. Deweloperzy odpowiedzieli rozpoczęciem budowy 39 tys. mieszkań (+22% kdk), a do użytku oddano 31 tys. lokali.

Dane Otodom potwierdzają nierównowagę. W lipcu 2026 r. oferta deweloperska na 7 największych rynkach skurczyła się do nieco ponad 59 tys. lokali o łącznej wartości około 52 mld zł. W samym lipcu sprzedano ponad 4,4 tys. mieszkań (+12% rdr) przy zaledwie około 3 tys. nowo wprowadzonych. Po siedmiu miesiącach 2026 r. sprzedaż jest o 15% wyższa niż nowa podaż, a jak zauważa Katarzyna Kuniewicz z Otodom, deweloperzy ograniczają nową podaż tam, gdzie zapas lokali jest duży.

Kluczowy wskaźnik to czas wyprzedaży oferty. Najkrótszy jest w Warszawie (3,6 kwartału), Wrocławiu (3,8) i Trójmieście (3,9), a najdłuższy w Krakowie (5,2), Łodzi (7,4) i Katowicach (9,6). Tam, gdzie zapas jest mały, deweloperzy mają przestrzeń do podnoszenia cen. Tam, gdzie duży, kupujący ma realne pole do negocjacji.

Stopy procentowe, dopłaty i prognoza na II półrocze

Fundamentem ożywienia są tańsze kredyty. RPP na posiedzeniu 7-8 lipca 2026 r. utrzymała stopy procentowe bez zmian: referencyjna wynosi 3,75%, lombardowa 4,25%, a depozytowa 3,25%. Analitycy cytowani po decyzji zakładają brak zmian do końca 2026 r., z możliwymi obniżkami dopiero w 2027 r. Czerwcowy odczyt inflacji trafił w środek celu NBP. Aktualny poziom stóp i jego wpływ na raty śledzimy na bieżąco w analizie decyzji RPP.

Prognoza Cushman & Wakefield na II półrocze 2026 r. zakłada, że dynamika popytu może stopniowo wygasać przez efekt wysokiej bazy. Dopóki jednak sprzedaż pozostaje zrównana z nową podażą, na rynku utrzyma się presja na dalszy wzrost cen. Część popytu wstrzymują też przedłużające się prace nad programami dopłat mieszkaniowych.

Sam program dopłat do kredytów (Pierwsze klucze, część strategii Klucz do mieszkania) to wciąż projekt, a nie obowiązujące prawo. Nabór nie ruszył, a według doniesień z 2025 r. rząd wstrzymał prace nad filarem dopłat do kredytów i nie ma potwierdzonej decyzji o wznowieniu w 2026 r. Jeśli planujesz zakup, nie opieraj kalkulacji na dopłatach, których parametry nie są przesądzone.

Zanim złożysz wniosek, policz realną ratę w kalkulatorze kredytu hipotecznego i porównaj aktualne oferty banków w naszym rankingu kredytów hipotecznych. Przy cenach, jakie widzimy w Warszawie czy Gdańsku, nawet niewielka różnica marży istotnie zmienia całkowity koszt kredytu.