Ціни на житло в Польщі 2026: Гданськ +21%, Варшава понад 20 тис. зл/м2

Гданськ +21%, Варшава понад 20 тисяч: що показують оферти девелоперів

За звітом міжнародної агенції Cushman & Wakefield за II квартал 2026 року найвищу річну динаміку цін на первинному ринку показав Гданськ: +21% рік до року, до приблизно 18,5 тис. злотих за м2 (за квартал +1%). Варшава перетнула позначку 20 000 зл/м2 у середній офертній ціні девелоперів: це +16% за рік і +4% за квартал. Краків із ціною близько 17 000 зл/м2 став третім найдорожчим первинним ринком країни.

Інші великі ринки дорожчали повільніше: Лодзь 11 600 зл/м2 (+11% за рік), Вроцлав +7%, Познань +5%, а Катовіце залишилися без змін.

Джерело: Cushman & Wakefield, II квартал 2026, ціни офертні на первинному ринку. Попередні дані Otodom за липень 2026 підтверджують тренд: місяць до місяця середні офертні ціни стабілізувалися (Вроцлав +0,6%, Краків +0,1%), але рік до року вони зростали в більшості міст, найсильніше у Варшаві. Медіана повної ціни квартири від девелопера у Варшаві становить 878 тис. злотих.

Офертні проти транзакційних цін: чому NBP показує мінус

Тут важлива методологія. Cushman & Wakefield та Otodom публікують ціни офертні: те, що девелопери виставляють в оголошеннях. NBP (Narodowy Bank Polski, центральний банк Польщі) збирає ціни транзакційні: те, за що квартири реально купили. Це різні періоди й різні кошики даних, тому зіставляти їх як суперечність не можна.

Транзакційні дані NBP за I квартал 2026 для 7 найбільших міст виглядають інакше: первинний ринок у середньому 14 245 зл/м2 (-0,3% рік до року), вторинний 13 477 зл/м2 (-0,7%). Гданськ був єдиним великим містом із виразним транзакційним зростанням (+5,35% на первинному ринку), а Вроцлав показав спад (-2,48%).

У Варшаві транзакційна ціна за I квартал становила 16 475 зл/м2 на первинному ринку і 16 393 зл/м2 на вторинному (-0,6% за квартал). Різниця між офертною ціною девелоперів (понад 20 тис.) і транзакційною сягає кількох тисяч злотих на метрі. Це і є реальний простір для переговорів.

За даними NBP та Центру аналізу PKO BP за I квартал 2026, девелопери у проєктах із великим запасом непроданих квартир дають знижки в межах 5-15%. Частіше, втім, вони йдуть на поступки без зниження ціни в договорі: викінчення під ключ, паркомісце в ціні або відтермінована оплата.

Ставки, попит і пропозиція: механіка подорожчання

RPP (Rada Polityki Pieniężnej, рада при центробанку, яка встановлює ставки) на засіданні 7-8 липня 2026 залишила ставки NBP без змін: референційна 3,75%, ломбардна 4,25%, депозитна 3,25%. Це стабілізація після серії знижень. Аналітики, яких цитували після липневого рішення, закладають незмінні ставки до кінця 2026 року з можливими зниженнями лише у 2027; червнева інфляція влучила в середину цілі NBP.

Нижчі, ніж рік тому, ставки вже розігнали попит. Продажі квартир від девелоперів у II кварталі 2026 зросли на 48% рік до року, а запити на іпотечні кредити на 15,8%. Девелопери відповіли: розпочали будівництво 39 тис. квартир (+22% за квартал) і здали 31 тис. локалів. Але цього поки замало, щоб наздогнати попит.

За даними Otodom, у липні 2026 пропозиція девелоперів на 7 найбільших ринках скоротилася до трохи понад 59 тис. квартир загальною вартістю близько 52 млрд злотих. За місяць продано понад 4,4 тис. квартир (+12% рік до року) при лише близько 3 тис. нововиведених. Після 7 місяців 2026 продажі на 15% перевищують нову пропозицію.

Швидкість розпродажу пропозиції найвища у Варшаві (3,6 кварталу), Вроцлаві (3,8) і Труймісті (3,9), а найнижча у Кракові (5,2), Лодзі (7,4) і Катовіце (9,6). Там, де запас малий, девелопери мають простір підвищувати ціни. Прогноз Cushman & Wakefield на II півріччя: динаміка попиту може поступово згасати через ефект високої бази, але продажі на рівні нової пропозиції генеруватимуть тиск на подальше зростання цін. Частину попиту стримують затяжні роботи над програмами дотацій: програма доплат до кредитів "Pierwsze klucze" досі залишається проєктом, набір заявок не стартував, а за повідомленнями з 2025 року уряд призупинив роботу над цим напрямом.

Що це означає для українців у Польщі

Якщо плануєте купівлю, пам'ятайте: офертна ціна є стартовою точкою, а не фінальною. У проєктах із великим запасом квартир реально отримати знижку 5-15% або поступки на кшталт викінчення чи паркомісця. Найбільше простору для торгу там, де пропозиція розпродається повільно: Краків, Лодзь, Катовіце. У Варшаві та Вроцлаві девелопери поступаються менш охоче.

Іпотека найближчим часом не подешевшає: ставки стабільні на 3,75%, і аналітики не очікують знижень до 2027 року. Перед пошуком квартири порахуйте щомісячний платіж і повну вартість кредиту в наших фінансових калькуляторах, а приклад повного розрахунку ми розібрали в матеріалі про іпотеку на 500 тисяч злотих. Українці з легальним статусом і стабільним доходом у Польщі можуть претендувати на кредит: вимоги банків до іноземців зібрані в гіді як отримати кредит іноземцю.

Якщо купівля поки не на часі, гроші на перший внесок не повинні лежати без діла: при зростанні офертних цін на 16-21% за рік у Варшаві та Гданську кожен місяць зволікання коштує дедалі дорожче. Куди безпечно відкласти злоті на короткий строк, ми описали в окремому гіді про короткострокові заощадження.